[엄정숙 칼럼] "명도소송 전에 점유이전금지가처분 해야"

[1코노미뉴스=엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사] "명도소송 승소 판결문을 받았습니다. 건물을 비워달라고 요청하러 갔더니 다른 사람이 살고 있습니다. 세입자가 다른 사람에게 건물을 임대하고 나가버린 것입니다. 판결문으로 바뀐 세입자를 내보낼 수 있나요?"

명도소송 판결문을 둘러싸고 임대인(건물주)과 임차인(세입자)의 눈치 싸움이 치열하다. 

이때 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 하지 않으면 낭패를 당할 수 있다는 것을 기억해둬야 한다. 판결문의 효력은 판결문에 있는 이름의 세입자에게만 효력이 미치기 때문에 승소 판결문이 나와도 건물에 다른 사람이 살고 있다면 내보낼 수 없어서다. 

점유이전금지가처분을 한 후 명도소송 승소판결문을 받아야 전대인도 내보낼 수 있다. 

점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지하는 가처분이다. 기존 세입자가 다른 세입자에게 점유를 넘기는, 이른바 전대차계약을 금지하는 가처분인 것.

실제로 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터에 따르면 최근 명도소송 진행사건 100건 중 100건 모두 점유이전금지가처분을 먼저 한 것으로 조사됐다.

건물명도소송 판결문이 나왔을 때 세입자가 바뀌지 않은 경우와 달리, 소송 중 세입자가 바뀌는 경우는 간단치 않은 문제다. 

판결문이 나왔을 때 세입자가 바뀐 경우 점유이전금지가처분을 미리 했다면 승계집행문이 나온다. 승계집행문으로 바뀐 세입자를 내보낼 수 있다.

승계집행문이란 기존 세입자에게만 국한 된 강제지행 효력을 전대인까지 미치게 하는 집행문을 말한다. 점유이전금지가처분을 하지 않았다면 승계집행문은 나오지 않는다.

점유이전금지가처분을 위해선 명도소송 전에 현재 살고 있는 사람이 누구인지 확인하는 게 관건이다. 임대차계약서에 쓰여 진 세입자와 현재 살고 있는 사람이 같은 사람인지 확인 후 신청하면 된다.

점유이전금지가처분 절차에는 '담보제공명령'이라는 게 있는데 신청서를 작성할 때 아무생각 없이 작성하면 수천만 원을 묶어두어야 하는 현금담보가 나올 수 있다. 문서로 제출할 수 있도록 작성하면 담보로 보증보험사의 증권을 제출할 수 있기 때문에 효율적이다.

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